AYD (Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği) Başkanı Hulusi Belgü son konuşmasında; “Bugün Avrupa’da her 1000 kişiye 250-270 metrekare arası AVM düşüyor. Türkiye’de ise bu oran 130 metrekare civarında, yani Avrupa’nın yarısı kadar. Dolayısıyla daha gidilecek uzun bir yol olduğunu söyleyebiliriz” demiş.
Birinci yanılgısı budur. Değerli yöneticinin yorumu; “su debisi farklı iki kaynaktan gün sonunda aynı miktarda ambalajlı su üretilebilir mi?” sorusuna, “evet” cevabı vermek gibidir.
2012 yılsonu itibariyle Avrupa Birliği (AB) ülkelerinde kişi başına ortalama gelir 32.867 dolar oldu. OECD ülkelerinde bu rakam 37.488 dolar, Türkiye’de ise 10.497 dolar olarak gerçekleşti.
Yani AB ülkeleri gelir ortalaması bizim 3 katımızdan fazladır. Bu kıyaslamadan, müşteri başına alışveriş tutarının farkı ortaya çıkar. Yani sadece müşteri sayısı ölçü alınamaz. Ortalama harcama düşükse, daha fazla müşteri sayısına ihtiyaç vardır.
Üstelik aynı yönetici, İstanbul, Ankara ve Denizli’de AVM fazlalığından bahsetmiş. Yani hem üst gelir grubunun yoğunlaştığı şehirlerde kapasite dolmuştur, hem de gidilecek daha çok yol vardır. Peki bu nasıl mümkün olacaktır?
Türkiye, OECD araştırmasında; gelir dağılımında 34 ülke arasında 32. sırada yer almaktadır. Bizden daha adaletsiz gelir dağılımına sahip, sadece 2 ülke vardır. (Meksika ve Şili)
AVM’ye daha çok ihtiyacı olduğu gözüken bölgelerimizin ise bu adaletsizlikten daha fazla pay aldığı ve daha düşük gelire sahip olduğu bir gerçektir.
Peki bu durumda, nasıl oluyor da gelirimizin kıyaslanamayacağı ülkeler ile 1000 kişiye düşen satış alanlarımız kıyaslanabiliyor acaba?
Elbette her yerde AVM olsun ama sayısı doğru hesaplansın.
Yıllardır bu köşeden dikkat çekiyoruz ve risk olduğunu söylüyoruz. Bunu en az 10 senedir ve onlarca keredir ben yazıyorum. Şimdi ise artık uzman görüşüne ihtiyaç kalmamıştır. Zira, ciro yetersizliğinden kapananlar, kiracı çıkmadığı için boş kalanlar, satılığa çıkmış olanlar, içinde kiracısı azalanlar, otoparkı boş kalanlar, hastaneye veya okula dönüşüm kararı alanlar, sıkıntının belirtileri olarak karşımızda duruyorlar.
Sayın Belgü; “doğru bir AVM yatırımının ‘olmazsa olmaz’ 3 şartı bulunduğu”na dikkat çekmiş ve bunları “proje, mağaza karması ve iyi bir yönetim” şeklinde sıralamış.
İkinci yanılgısı da buradadır.
İyi bir yatırım için ilk sıraya doğru lokasyon seçimi konmalıdır. Zira yer seçimi yanlışsa diğerlerine sıra gelmez. Seneler önce, yatırımcıların cümbür cemaat Ankara’ya yönelmeleri sebebinin, kendi ifadeleri ile ucuz arsa olduğunu öğrenmiştik.
O zaman da; “Yozgat’ta daha ucuz arsa var, o halde oraya yönelin” diye teklifte bulunmuştum!
Yani doğru yer seçimi üzerinde o kadar da fazla durulmadığı eskidir. Ancak yukarda saydığım kötü neticelere rağmen bu alışkanlıktan vazgeçilmemesi şaşırtıcıdır.
Sayın yönetici devam ediyor; “Bundan çeyrek asır önce ülkemizde alışveriş merkezi diye bir yapı, bir sektör yoktu. Sonra birileri çıktı, önce hayal ettiler, sonra hayal ettiklerini gerçekleştirmek için çalıştılar ve başardılar” diyor. Üçüncü yanılgı da budur.
Dünyanın en eski alışveriş merkezi bizdedir. Temeli 1461 yılında atılan Kapalı Çarşı 30.700 metrekare satış alanıyla ve 4000 dükkânı ile dünyanın en fazla ziyaret edilen turistik mekanıdır. Asırlarca bu çarşıyı gören ve esinlenen Avrupalı, Amerikalı modern tarzda alışveriş merkezlerini son yüzyılda çok geliştirdiler. Yani hem onlar hem de bizler için hayal kurmaya gerek yoktu, çünkü bolca örnek karşımızda duruyordu.
Galeria açılmadan önce de; gerek turistik amaçla gerekse iş amacıyla gittiğimiz ülkelerde bu merkezleri ziyaret etmedik mi, alışveriş yapmadık mı?
Yatırımcı ise daha derinlemesine benchmarking (kıyaslama) yapıp, daha güzellerini yaratmadı mı?
Hayal gücünü zorlamaya hiç ihtiyaç yoktu, nereden çıktığını doğrusu anlayamadım.
